2017-08-18
从房地产开发前期拿地到交房后的物业管理环节，都能看到地产策划的身影。那么，房地产策划究竟是干什么的？从策划所担负的职责角度考虑的话，我至少有六个方面的职能。
一、医生的职能
就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。
房地产策划要对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”、“怎么建”、“卖给谁”等要素，提出项目的概念设计定位，委托设计院进行概念规划图设计。即项目前期市场定位阶段的职能。
二、法律顾问职能
为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，特别是2015年出台的广告法，对房地产宣传推广做了很严格的规定。除了要熟悉宣传相关的法律法规外，对类似于城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制等规划方面的法制法规也要掌握一些，在项目运作过程中，要遵守或规避相关的法律法规，避免碰触法律法规红线。
三、财务专家职能
房地产开发商拥有资金，房地产策划可以建议如何更有效地运用资金，房地产策划是站在开发商的立场上，为开发项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。
四、导演的职能
房地产策划是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。
五、船长的职能
认为房地产策划师的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作航海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征得船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。
六、环境问题专家
这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大地影响项目的未来销售，景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划。
可见，房地产策划是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师就可以完成，而是有时甚至是数十个专家组成的群体才能够完成的。
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