2019-05-08
房地产开发的最终目的和社会意义就是能够让居者获得舒适和满意的居住环境，在有限的资源下使居住条件达到最优化。房地产策划，必须具备房地产全程策划的能力，熟悉房地产开发中的每一个环节，运用创新思维和已有经验化解全程开发中的问题和矛盾，使项目能够顺利运作并最终创造经济效益和社会效益。
房地产策划工作大致分为两个拿地前和拿地后两个阶段。
作为房地产策划人，有责任把消费者满意作为自己的策划使命，在有限的土地上为消费者达到最优的居住空间。因此在土地获得之前，策划人就应该介入，这也是全程策划的开端。
拿地前的主要工作有土地及市场调研、产品建议、项目利润测算等。
房地产策划的第一环节就是对土地调研，开发商在拿地之前，应该对拍卖地块及行业市场进行周密的调研。对于地块的调研主要包括：地块基本条件和规划指标，地块所处城市位置和周边资源，地块所在城市房地产市场宏观环境、地块所在城市房地产微观环境，地块所在城市房地产市场预期等。
市场调研主要对市场的需求进行调研以此进行建筑类型设计（如高层小高层、多层、别墅等）、户型配比（如一房、两房、三房、越层、单身公寓等）等调查。然后出具项目产品建议报告。设计院根据产品建议报告进行项目概念规划设计。
项目概念规划设计稿出来后接下来要进行的是项目利润测算工作。以求得到可以支付的最大拿地成本，降低拿地风险。对于地块经济效益的测算主要是成本利润率的测算，其中需要重点测算的是：不同的土地成本所带来的利润率、开发周期的预估、市场价格的预测、风险的预测，还有就是资金的机会成本评估。以上是房地产策划在项目拿地前需要做的主要工作。
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