2017-08-06
不熟悉房地产行业的人一提到地产策划这个职位，脑海里浮现的或是在提报会上的侃侃而谈，或是深夜在电脑前敲着键盘等形象。其实，这只是这个职位的表象，一个优秀的房地产策划人员完整地跟一个项目下来，他（她）的工作日常应该是这样的：
一、房地产前期策划
1、了解国家宏观行政、金融政策和项目所在城市的相关执行政策，能通过行政政策的变化分析出项目拿地开发后的变化趋势；通过金融政策、经济数据的变化分析出今后的趋势，以及对房地产行业和项目的影响。
2、了解城市在国家所属的区域以及定位，城市发展的历史沿革，交通环境，产业结构特点，未来城市发展的潜力等等，并且能够分析出项目所在城市未来的城市发展趋势。
3、了解房地产竞品项目以及标杆项目的具体情况，分析判断出本项目应该基本达到的要求以及需要规避和完善的问题。
4、根据以上的分析汇总，进行各种综合性分析。包括土地SWOT（优劣势）分析，项目营销SWOT分析，通过这些矩阵分析来夯实项目定位的基础。
5、根据上述分析结果给出客群画像，并根据客群画像对相关定位做出最终建议。
6、给出具体项目及产品定位具体建议。包括项目定位、市场形象定位、产品定位。
项目定位包括：项目客群所对应的项目档次规格，项目的购买用途以及其价值体现。
市场形象定位包括：项目案名、LOGO、slogon、形象代言（此项目工作也有放在后期策划阶段做的）。
产品定位包括：项目方案规划建议、开发节奏建议、建筑设计建议、景观设计建议、户型建议、智能化建议、物业管理建议、精装修等配套建议。
7、根据上述定位编写项目设计任务书大纲。
8、根据上述项目及产品定位所述的经济指标，进行实际的财务测算。具体包括：项目综合成本测算、项目投资收益测算、现金流平衡表。做这项工作需要会同地产公司的前期、财务、合约等部门一起完成。
9、最后需要给公司决策层一个是否参与土地竞买的建议以及最终可以承受的土地最高拍卖限价。
看看，项目拿地前就需要做这么多工作，可怕不可怕？
二、后期策划
1、根据定位报告完成项目总体营销策划报告。
2、根据销售计划完成项目年度营销策划报告和阶段性营销策划报告，还有相应的预算。
3、根据营销策划报告进行每个月每个阶段的营销推广策略及建议。
4、根据营销推广需要寻找合适的供应商并完成供应商前期洽谈、审核及储备。
5、编排阶段性具体营销推广执行方案，并落实每一项的具体方案、预算金额。
6、完成售楼处选址、设计、装修、包装、预算等相关策划工作。
7、完成所有销售物料包括各类模型、销售道具、宣传资料、礼品等创意、设计、制作等相关工作。
8、完成样板区、样板间、样板景观等设计、施工、制作等相关工作。
9、完成品牌落地、品牌维护、品牌活动等相关工作。
10、完成相关推广投放的法律咨询、流程审批等事宜。
11、策划并完成重大活动及开盘活动的策划工作。
12、供应商立项、合同、报销流程的发起、跟踪、落实等工作。
13、配合行政和审计对所有合同进行归档整理和审计。
14、项目交房前物料印刷、现场布置等工作
15、项目交房后与物业配合对社区氛围、文化建设的相关工作
以上，基本是一个项目运行中比较完整的策划工作链。地产策划职位入行门槛比较低，但想要做好很不容易。如果你具有上述所有能力，就是一名合格的房地产营销策划人员了。
三、其他的要求
1、具有较好的管理能力，能带队，能带头，能协调公司其他部门，能让大BOSS接受你的计划。
2、能适应长期出差，说走就走的情况。
3、能吃苦耐劳，尤其是大量的市场调研情况，需要细致、耐心、精准。
4、要有良好的报告创作能力，一份一百多页的可研报告加上配图是很正常的。老棕衣以前曾经接到过3天完成市调并写一份报告的要求，不过也完成了，就是晚上没觉睡了。
5、要有很好的逻辑思维和表达能力，既能写长篇报告，又能进行PPT制作并当着老板面进行宣讲。
6、要有很好的沟通技巧，大量的供应商需要协调沟通，甚至有时候要忽悠他们免费办事，压迫他们接受不平等条约。
7、要有很好的职业操守，不出卖公司利益。
8、要有情怀，要有创意，要有活力，为什么，因为策划是房地产公司这个保守刻板的行业最具活力和最讲情怀的部门啊。
9、要有良好的艺术素质，能分辨出美丑，并能做稍专业一点的点评，否则广告公司的设计就要骑到你头上了。
10、要能算账，精打细算，用有限的预算去完成超乎领导期望的推广效果。
还有一些就不一一列了。如果你具有上述所有能力和素质，很好，你可以当一名合格的房地产营销策划人员了。