2019-11-25
房地产策划在项目取得土地使用权之前的主要工作有土地及市场调研、产品建议、项目利润测算等。那么，项目在拿到土地权后，房地产策划应该做哪些后续的重点工作？
第一阶段是项目的前期规划。
在目前市场背景下，项目建筑规划、园林景观规划不仅仅是设计院和园林景观的工作，想要设计出好的产品好的建筑，必须以市场为导向，也就是通常所说的需求导向。因此在作项目前期规划之前，要对项目所处市场进行一次深入的市场调研，做出一份集合真实性、实用行、全局性的市场调研报告。
调研报告可以说是提交给开发商作为项目操盘参考的依据，内容除了上述的建筑类型、户型配比、户型创新建议外、主要阐述项目自身调研总结（SWOT分析、配套资源调研、卖点汇总等）、宏观房地产市场分析（宏观政策、房地产市场现状、供给与需求、整体价格、房地产市场预测等）、微观房地产市场分析（项目所在地楼盘汇总、项目所在地竞争性楼盘等）、消费者调研（需求分析、层次分析）、项目初步定位等，这份市场报告将为项目市场定位、推广主题、目标客户选择、定价策略、开盘周期策略、广告策略提供可靠依据。
第二阶段要对项目卖点进行提炼。
并对项目建筑作全盘性的理解和把握，掌握项目的优势和劣势，建筑园林景观、建筑类型、风格、户型比例、创新点等等。
在项目建筑设计方案审批通过后，正式施工之前，施工方和开发商要订出项目施工进度计划，策划师必须要对这一份施工进度计划有足够的掌握，拟定项目总体营销推广思路。
第三阶段是项目的总体营销推广思路。
推广思路应明确运用何种方式推盘；运用何种营销方式引爆市场，使项目成为市场关注点；同时还要明确推盘时间的把握和控制；营销创新点的设计安排等，可以说总体营销推广思路是项目营销的前提和主线，策划者必须对市场和消费者充分理解的基础上才能做出正确的思路选择。
整体营销推广思路下是项目推广的策略环节，分策略计划是项目执行的基础，主要包括了：项目分期推广策略、价格策略、开盘营销策略、阶段广告策略、现场销售策略、公关活动策略等。这些计划制定要求既要有切实的可操作性，又要有前瞻性。到项目执行阶段，对分策略计划的执行要根据当时市场情况变化随时调整，灵活运用。
开盘是项目取得预售许可证后正式销售的开始，开盘策划在楼盘营销推广中的地位举足轻重。在销售中心建立、销售人员进场到开盘这段时间，通常在房地产营销中所说的蓄客期阶段就要确定开盘策略。
通常情况下，蓄客期阶段售楼处的工作主要是：销售道具准备、销讲培训模拟，销控表制定、销售的各种表格准备、接待来人来电、区分意向客户、前期预约等。从蓄客期到开盘日时间的把握不应控制过死，应根据客户积累情况和市场竞争情况适当调整开盘时间，蓄客期过长或者过短都不利于客户的积累，影响开盘效果。
上述这些是工作是就房地产策划需要在项目取得土地使用权至项目开盘前必须要做的几项重点工作。
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